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【2021年8月】不動産投資は本当に稼げるのか?!不動産のプロである不動産鑑定士に本当のところを質問

不動産投資のホントのところ

経営者や医者などのお金持ちの方はもちろんのこと、最近では普通のサラリーマンや主婦でも不動産投資をする人が増えてきています。

 

今回は

今からでも、不動産投資は本当に稼げるのか?!

不動産投資のリターンとリスクをどう考えたらいいのか?

不動産投資を始めるならどのように始めるのが良いのか?

など、不動産投資に関することを不動産鑑定士で東京ベイアプレイザル株式会社代表取締役である高田先生にがっつりインタビューしました。

 

この記事を見れば、初心者でも不動産投資についてのイロハを学ぶことができますので、是非最後まで読んでみてください。

 

ちなみに2021年9月現在、無料の不動産投資のセカンドオピニオンサービスというものもありますので、利用してみるのも良いでしょう。

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目次

一般人が不動産投資を今から始めるのは「あり」、「なし」?!

まずは、ずばり直球で不動産投資を今から始めるのは「あり」なのか「なし」なのかを聞いてみました。

結論から申し上げると、価格上昇しそうな不動産に絞れは不動産投資は「あり」という見解なようです。

 

不動産価格は近年ひたすら上昇しており、上昇傾向が続いている?!

不動産投資がありか、なしか、つまり、これから不動産投資を始めて儲けることができるのか、

不動産価格は上昇していくのかとういうご質問ですね。

 

東日本大震災や新型コロナウィルスの流行による不動産価格の変動を誰にも予測できなかったように、将来予測を正確に行うのはなかなか難しいというのが本当のところです。

ただ、それではお答えにならないので、現状の不動産市場についてお話しします。

 

新型コロナウィルスの流行前から、全国的に地価、建物建築費、マンション価格は上昇傾向で推移してきました。

特に都心部のマンション価格については、継続的な上昇の結果、一般のサラリーマンの所得では購入するのが相当大変な水準にまで上昇しました。

価格上昇の余地は小さい、不動産バブルと言ってもいい状況だとの意見が大勢を占めていました。

 

その後、新型コロナウィルスが流行し、これをきっかけにマンション価格は下落に転じるのでは、とも言われました。

しかし、実際には新型コロナウィルスの先行き不透明感が強かった2020年4月頃にはマンション価格は一時的に大幅に下落しましたものの、

その後、再び上昇に転じ、現在では新型コロナウィルス流行前を上回る水準に回復しています。

 

不動産価格は中長期的には値下がりの可能性が高い!!不動産投資はやめた方がいい?!

近年、マンション価格が相当に高い水準を維持している理由は簡単に言えば、高い価格でも買う人がいるからです。

自己の居住目的で購入する方は、

①住宅ローン金利が低水準

②住宅ローン控除によるメリット

などを理由に、賃貸住宅で老後を迎えるより、住宅ローンが払える範囲であれば購入しておいた方がよいと決断するからでしょう。

 

投資目的の方は預金金利が低く、不動産投資利回りが多少低くとも、借入金利が低いので他の投資商品との比較においてメリットを感じる部分があるからでしょう。

 

このように、ローン金利の低下等を背景として、高い不動産需要が継続する可能性もあり、

国内人口減少を背景として、多くの物件が中長期的に値を下げる可能性が高い中においても、価格上昇する不動産は存在し、不動産投資を成功させることは不可能ではないと思います。

 

実は、私個人も不動産投資を少しばかりしており、まだ価格上昇しそうな不動産に絞れば不動産投資はありと考えています。

 

不動産投資(マンション投資)のメリット、デメリットは?!

ここからは、不動産投資のメリット、デメリットについて聞いてみました。

メリット

賃貸収入が得られること

時価が上昇すれば、売却時に上昇分の利益が得られること

相続税対策に使えること

デメリット

空室リスク、自然災害リスク、金利上昇リスクを伴うこと

不動産価値の価格下落リスクがあること

株などと比較して流動性が低いこと

 

不動産投資のメリット(賃貸収入、時価上昇リターン、相続税)

不動産投資のメリットは給与所得以外の賃料収入を得られること、物件価格が上昇すれば売却時に上昇分が獲得できることが主ですね。

 

このほか、相続税対策として不動産投資する場合は現金を相続した場合に比べて不動産で相続した方が、相続税が減額される場合があることもメリットとしてあげられます。

 

不動産投資のデメリット(空室リスク、自然災害リスク、金利上昇リスク、価格下落リスク、流動性の低さ)

デメリットは、空室リスク、自然災害リスク、金利上昇リスクがあり、期待していた賃料収入や利益を得られなくなることです。

 

また、物件価格が下落すれば投資期間に得られた利益を軽く超える損失が発生する可能性もあります。

 

このほか、不動産の特性として、株式等と比較して売却するのに時間がかかり、不動産市場が悪化し始めたからといって直ぐに売却して投資を終了することが難しいといったデメリットもあります。

いわゆる流動性が低いということですね。

 

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資商品と言える?!

株式や債券、外貨預金、FX、ビットコインといった投資商品と同様に、不動産投資も当然に損失が生じるリスクがあります。

投資商品にはハイリスク・ハイリターンなものや、ローリスク・ローリターンなものがありますが、不動産投資は総じてミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

 

また、不動産は同じものが2つとないので、リスクの高い物件やリスクの低い物件が存在します。

大切なのはリスクを見落とさないこと、そのリスクは投資家として自己の工夫で回避できるのか、外部的な要素が大きく回避困難なものなのかを見極めることと思います。

 

不動産投資の対象は何が良いのか?アパート?マンション?

不動産投資というと、マンション投資やアパート投資などを思い浮かべるかと思いますが、具体的にどういった投資対象があり、何に投資するのが良いのでしょうか。

 

不動産投資の対象は多岐にわたる

投資対象は住宅、事務所、店舗、宿泊施設、倉庫等、多岐にわたります。

 

また、空室物件か入居済みの稼働物件か、新築か中古か、賃貸契約は普通賃貸借契約か定期借家契約か、賃貸管理を外部委託するか自己管理とするか、

自己資金か借り入れか等、投資対象の選択、管理・運営方法は多くの選択肢が存在します。

 

不動産投資において初心者は何に投資すべきなのか?

初めての不動産投資においてホテルを選択することはお勧めできません

安定稼働までに多くの煩雑な手続きや多くの判断を要するからです。

 

ですので、最初は古すぎない中古マンション投資から始めるのが一般的ではないでしょうか。

自分の過去の生活の経験が活かしやすいですし、借手の裾野が広いこと等、相対的な難易度は低いと思います。

 

不動産投資するなら地域はどこがいいのか?東京?大阪?名古屋?福岡?北海道?はたまた海外?

不動産投資するなら地域はどこがいいのでしょうか?どの地域がこれから不動産価値が上がりやすいなどはあるのでしょうか?

 

不動産投資の地域選びに重要となるのは将来の人口動向!

不動産投資は基本的には中長期投資ですので、国内人口減少が進んでいる状況においては、賃借人になる将来の人口動向が重要となります。

 

都道府県単位での人口増減のみならず、各市区町村の将来人口予測も公表されています。

検討対象物件の所在する地域の人口予測や年齢構成が賃貸需要を減少させる状況にないか、

更に地域の人口が増加する場合でも、投資検討物件がこれら需要者に選ばれる物件かについて検討するべきと言えます。

 

国内人口減少下においても、東京23区内には人口増加が予測される区があり、賃貸需要の安定性は相対的に高いです。

しかし、そのような地域の不動産価格は高額であり、また、利回りが低いのが一般的です。

人口推移の予測

(参考:東京都「東京都区市町村別人口の予測」を基にグラフ作成。人口がマイナスになっていない3区を選出)

 

高い利回りを期待するなら地方の物件?!

高い利回りを期待するのであれば、地方圏の物件となります。

しかし、人口減少時においても高い稼働率を獲得できる個別的な特徴のある人気物件になりうるかについて検討する必要があります。

 

また、将来の人口・需要者減少時前に物件を売り抜けることが可能な投資期間を設定することが必要と思います。

 

再開発地域はねらい目?!

また、物件価格上昇が期待されるエリアとして再開発地域があります。

 

例えば、東京都江東区の豊洲駅周辺は以前は広大な造船工場でした。

しかし、現在は多くのタワーマンションやショッピングモール、事務所ビルが集積するに賑やかな街に発展しました。

2006年にららぽーと豊洲が開業しました。

また、その後、2008年にららぽーと直結のタワーマンションが竣工しました。

ただし、マンション竣工時には周辺には空地が多く、閑散とした状況でした。

 

しかし、街の発展に伴い、このマンションの価格は現在までに分譲時から十数年間で50%以上上昇しています。

マンション分譲時には豊洲エリア全体の大まかな開発計画が公表されていました。

ですので、新築時の購入者は区役所などで、周辺の建設計画についての情報を収集して購入を決断されたのではないでしょうか。

 

豊洲の発展時期においても、一部のアナリストはネガティブな意見を持っている方もいたのは事実です。

情報に基づく判断はそれぞれの投資家に委ねられていますね。

 

今からは新宿駅周辺が熱い?!

再開発エリアの地価動向を見ると、再開発計画公表時に先行取得者の需要が高まって周辺の物件価格が一度上昇し、その後、開発完了時期に実際に綺麗な街並みが完成する頃に価格が再度上昇する場合があります。

 

今後は新宿駅周辺で大規模な再開発が進められることから、周辺エリアの賃料や価格の上昇も期待されます。

各地方都市においても再開発計画は公表されています。

投資物件を探す際には再開発計画地域周辺の物件を検討対象とするのもよいのではないでしょうか。

 

新宿駅グランドターミナル構想

(参考:東京都都市整備局「新宿の拠点再整備方針~新宿グランドターミナルの一体的な再編~」より引用)

 

不動産投資を実際に始めるためにはどうすれば良いの?!

ここからは、不動産投資を実際に始めるためにはどうすれば良いのかを解説していきたいと思います。

 

ステップ①不動産の勉強をする

まずは、この記事でも解説していますが、不動産投資のリスク、リターンをしっかりと理解した上で、不動産投資についての理解を深める必要があります。

 

ステップ②不動産投資での目標リターンや投資金額などをある程度決める

不動産投資のリスク、リターンを理解した上で、実際にどういう投資金額予算をもって、どういう投資リターンを目標とするかなどを決定します。

 

ステップ③土地や物件を探す

ここも非常に重要です。

土地や物件が良ければ、ステップ②で決定した、投資リターンを達成できますが、土地や物件探しをミスすれば、思ったような投資リターンを達成できなくなる可能性があります。

 

このステップは非常に重要なため、完全に自分で不動産を見つけて、オーナーなどと交渉することも可能ですが、

初心者の方は、不動産投資会社などを利用して、土地や物件選びをすることも多いのが現状です。

 

ステップ④ローン審査

一般的には、全部自己資金で不動産投資ができる人は少ないため、ローンを組みます。

普段の収入が少ない人や安定的な収入が得られていない人は、このローン審査で落ちることもあります。

 

ステップ⑤物件購入

ローンが組めれば、あとは物件購入を実際にすることになります。

契約書などはしっかりと確認しておくことが重要です。

 

ステップ⑥管理会社を選ぶ

通常、自身で物件を管理することはせず、管理会社に物件の管理をお任せすることが一般的です。

 

もっとも、管理会社に払う費用(委託手数料)がばかばかしいということで、自身で物件を管理している人もいます。

管理会社は、不動産投資会社などに相談している場合は、その会社が管理会社も紹介してくれたり、担ってくれたりするケースが多いようです。

 

ステップ⑦運用する

入居者の募集などをし、運用を開始します。

入居者の募集についても不動産投資会社などに相談している場合には、その会社がや紹介してくれた管理会社などが行ってくれるケースが一般的です。

 

不動産投資をするにあたっての注意点

ここからは、不動産投資をするにあたっての注意点をインタビューしました。

 

不動産投資の営業電話に対して、どう対処すべきか?!

結論としては、投資物件を検討する際には、営業電話による紹介物件を検討対象とすること自体を間違いとは言いません。

しかし、検討対象の一つ程度と考え、他の物件とも十分に比較検討して、投資物件を選ぶことが大切と思います。

 

私のところにも不動産会社から新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきます。

前に少しだけ説明を聞いてみたことがあります。

 

彼らは先程お話しました、不動産投資のメリットを前面に打ち出し、年金減少の解消になることや、相続税対策になること、不動産価格が今後も上昇する状況にあるような話をされました。

 

長年不動産に関わっていると、バブル崩壊、リーマンショック、自然災害、予測を上回る修繕費用の支出等の不動産リスクがあることを目にしており、いい話ばかりする方はなかなか信用しづらいのです。

そうかといって最初に大きな不動産投資リスクからお話しされれば、そんな物件買いたくないと思いますね。

 

不動産投資営業電話のこういうところには気をつけろ!!

多くの営業電話は不動産投資について、粗利回りでお話をされます。

粗利回りとは不動産投資の利益率を満室時の年額賃料収入を物件価格で割り算した利率で、この率が高いと儲けが大きいことを表します。

 

しかし、本来は粗利回りではなく、ネット利回りで投資価値を考えなくてはいけません

ネット利回りとは粗利回り計算で使った満室時の年額賃料収入に代えて、

年額賃料収入から空室損失や修繕費、固定資産税、管理費、業務委託費、損害保険料、将来の資本的支出といった費用を控除したオーナーの純収入を用いて計算した利回りです。

計算方法から分かるとおり、実質的にオーナーが獲得できるネット利回りは粗利回りより低くなります。

 

また、賃料収入を上回る費用が発生する時期には収支はマイナスとなる可能性もあるのです。

 

不動産投資セミナーっていく意味あるの?!いい話聞けるの?!

不動産投資セミナーで投資の基礎を学ぶことは一つの方法として有用かと思います。

 

ただ、ご注意頂きたいのが、セミナー開催者が自社所有物件や仲介物件を受講者に売却することを目的としている場合もありますので、

営業マンがいい人そう、強く勧められたから等の曖昧な理由で物件を購入することなく、

セミナー主催者の販売・管理実績が豊富か、説明に根拠があり、曖昧な点がないか等、信頼できると判断した会社とお付き合いすることが大切と思います。

 

参加する場合はセミナー開催者の思惑に振り回されず、そのセミナーで自分が得ようとしていることを明確にした上で参加してください。

不動産投資はリスクもリターンも最終的には自己責任なのです。

 

もし、不動産投資で誰かに相談したいということであれば、

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不動産投資会社の選び方とは?!

先ほどからたびたび出てくる不動産投資会社ですが、こういった会社はどのように選べばいいのでしょうか。

 

不動産投資会社にはどんなところがあるの?

実は不動産投資会社は相当数あります。

上場企業だけでも、ちょっと調べただけで7社程度は確認できました。

会社名 上場市場 本社住所
プロパティエージェント 東証1部 東京都新宿区西新宿6-5-1

新宿アイランドタワー41F

シノケングループ 東証ジャスダック 東京都港区浜松町二丁目3番1号

日本生命浜松町クレアタワー

グローバル・リンク・マネジメント 東証1部 東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号

渋谷マークシティウエスト21階

FJネクスト 東証1部 東京都新宿区西新宿六丁目5番1号

新宿アイランドタワー11F

オープンハウス 東証1部 東京都千代田区丸の内2-4-1

丸の内ビルディング12階(総合受付13階)

ロードスターキャピタル 東証マザーズ 東京都中央区銀座1丁目10番6号

銀座ファーストビル2F

GAテクノロジーズ 東証マザーズ 東京都港区六本木3丁目2番1号

住友不動産六本木グランドタワー40階

※不動産投資会社の情報については、編集者である株式会社相談室が独自調査により調べたものであり、高田先生にインタビューし記載したものではありません。

 

数多ある不動産投資会社から、どの不動産投資会社を選んだら良いのか正直わからないのではないかと頭を悩ますこともあるのでないかと思います。

 

不動産投資会社の一覧、口コミの比較などは意味があるのか?

不動産投資会社を選ぶ際には、インターネット上で閲覧できる不動産投資会社の情報は可能な限り収集すべきと思います。

 

検索キーワードに会社名にネガティブな単語を加えて検索すると購入者からのマイナスの意見を見ることも出来ます。

また、会社のホームページからは不動産データの量と質、売却物件の種類、社長の考え方も分かります。

 

転職サイトの社員や退職者の口コミ情報からは、その会社の雰囲気や営業方針が垣間見られることもあると思います。

 

リート(REIT)ってどうなの?!リートも不動産投資の一つ?!

高田先生は、リート投資法人の外部委員もされていますので、リートについても質問させていただきました。

 

そもそもリート(REIT)投資て何?!

リートとは、不動産投資信託のことを指します。

リートの仕組みは、投資者から集めた資金を元手とし、オフィスビルや商業施設、マンションなど不動産を購入・運用し、

そこから得られる賃貸料収入や不動産の譲渡益を投資家へ分配するといったものになります。

 

つまり、リートとは、投資者はリートを通じて間接的に不動産のオーナーとなり、運用の成果を享受することができるといったものなのです。

 

リートは1960年代にアメリカで生まれたもので、日本では2001年9月に市場が開設されました。

そこで、日本のリートについては、「J-REIT」と呼ばれることが一般的です。

 

J-REIT投資のリスク、リターンの考え方とは?

J-REIT投資においても、リスクやリターンの基本的な考え方は実物不動産投資と同様です。

 

J-REIT購入後に得られる分配金は実物不動産投資における純収益に相当するものです。

また、投資口価格は実物不動産の物件価格に相当します。

 

ただし、J-REIT独自の価格変動要因として、日本銀行の金融政策によるJ-REIT買い増し・売却、株価との連動性、J-REIT投資家のリスク選好性といった投資家心理等もあります。

ですので、実物不動産の価格変動と動向が異なる場合があります。

 

J-REI投資のメリットとは?

J-REIT投資のメリットは、優良物件の投資口購入が少額で可能なこと、投資口の現金化が容易であること、分散投資が可能であることに加え、

投資法人による物件取得においては、士業専門家の法的、物的、会計的精査によって、一定のリスク排除が行われていることが特徴と言えます。

 

J-REITの平均分配金利回りは4%前後の水準にあります。

 

投資法人が公表しているIR情報から、不動産投資や不動産価格に関する知識も得ることが出来ると思います。

 

不動産投資業界の今後~不動産投資のいくすえを不動産鑑定士の高田先生はどう見ているのか?

過去の不動産市況を思い出せば分かるように、不動産の価格は上昇、下落を繰り返します。

 

私たちはバブル経済崩壊とその後の回復、リーマンショックとその後の回復といった大きな価格変動時期を経験してきました。

一時的に大儲けしていた投資家が自己破産に追い込まれる姿も目にしてきました。

 

不動産好景気の波に乗って上場を果した不動産会社が数年後に上場廃止、倒産に追い込まれたケースもありました。

もちろん上手く物件取得し、売り抜けた投資家もいたとは思います。

 

どの時代にも不動産投資プレーヤーは存在し、相応の参入退出を繰り返し、これからも利益獲得を目指す投資家は必ず存在し続けると思います。

 

不動産価格の上昇下落の波の中で、どのようなタイミングで自分が参入し、退出して利益を獲得するのかが重要と考えています。

 

まとめ

不動産投資においては、情報収集とその分析、これに基づく将来予測、最終的な判断をどのように行うかが重要と思います。

不動産投資は高額投資ですので、成功も失敗も人生を左右すると思います。

 

不動産投資を行う場合は、慎重に慎重を重ねて、リスクが顕在化した場合でも対処可能であるか十分に検討することをお勧めします。

 

もし、不動産投資で誰かに相談したいということであれば、

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■インタビュイープロフィール

高田 昌治(不動産鑑定士・不動産証券化協会認定マスター)

東京ベイアプレイザル株式会社代表取締役。三井不動産販売株式会社、株式会社日経財務不動産鑑定、株式会社リサ・パートナーズ、モルガン・スタンレー証券株式会社、EYトランザクション・アドバイザリー・サービス株式会社を経て、現職。

【役職】

上場インフラファンド投資法人 投資運用委員会 外部委員

上場物流リート投資法人 経営会議 外部委員

不動産投資法人 私募リート 投資運用委員会 外部委員

不動産投資法人 私募ファンド 投資運用委員会 外部委員

【執筆】

「不動産取引の会計税務Q&A」(共著)

東京ベイアプレイザル株式会社は、ご依頼者様の信頼に応えられるよう、一件、一件の不動産鑑定評価に全力で取り組む不動産鑑定士事務所です。

 

東京ベイアプレイザル株式会社公式サイトはこちら

  • この記事を書いた人
篠 昌義(公認会計士/税理士)

篠 昌義(公認会計士/税理士)

株式会社相談室代表取締役。有限責任監査法人トーマツで大企業から中小企業までの監査やコンサルティング、税理士法人で大企業の法人税から個人の所得税まで幅広く実務を担当したのち、自身も経営者としてシェアリングテクノロジー株式会社(東マ:3989)の取締役CFOから代表取締役まで幅広く経験。東証マザーズ上場の責任者を務めるだけでなく、上場後の事業推進、資金調達、M&A、組織改革などを幅広く企業拡大を牽引。 詳しい経歴・プロフィールは当メディアの運営者情報をご覧ください。

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